执行摘要
- 本周在3月16日开始，英国有一个前所未有的三项重大政策公告，旨在打击Covid-19危机对经济的影响。
- 该公告包括较低的利率，更多的量化宽松，企业的大量贷款担保，商业利率救济和收入支持措施。
- 虽然欢迎这些措施，但是必不可少的，CBRE House View和共识看法仍然是英国即将经历急剧衰退。
- 然而，一旦危机结束，政策措施应有助于促进经济快速复苏。
- 房地产行业的健康最终取决于经济的基本健康状况，因此这些措施将对该行业起到支持作用。额外的量化宽松政策也将有助于保持融资成本的下行压力。
一个前所未有的政策公告周
为了认识到情况的严重性，上周举行了三个主要的政策公告，两项主要政策公告，来自国内外校长的两个主要政策公告，以及英格兰银行总督的一项。本说明概述了措施，并简要讨论了对英国商业房地产市场的影响。
公告由财政部大校长
3月17日
3月17日宣布专注于贷款担保，商业汇率救济和抵押假期：
- 业务贷款担保总额为3.3亿英镑（英国GDP的15％）。
- 个人业务可以使用冠状病毒业务中断贷款计划借入500万英镑（从1.2亿英镑）增加。
- 免息期由三个月延长至六个月。
- 额外的商业费率救济（见我们的单独注释）。
- 对于难以满足住宅抵押贷款的人来说，这是一个三个月的“抵押假日”。
3月20日
紧跟周二宣布，重点贷款担保，周五的标题公告的重点是员工收入维护和直接保存，但也有许多其他政策公告。主要措施有:
- 每月80％的工资补贴，每位雇员最多可为每名员工2,500英镑，适用于危机暂时下岗的工人。
- 现在和六月结束之间的增值税付款被推迟。
- 6月份到期的自我评估税延期至1月份，惠及多达570万个体户。
- 额外的通用信贷和税收抵免加上通过通用信贷系统对租房者的帮助。
- 从Coronavirus业务中断贷款计划的贷款现在为12个月而不是六个而自由利息。
英格兰银行总督公告
3月19日
在财政大臣的两项声明之间是降息和英格兰银行的额外货币政策声明。主要措施有:
- 利率从3月11日以来的0.25％降至0.1％ - 下降0.5％。
- 额外£200亿英镑的定量宽松（购买英国政府债券和英镑非金融投资级公司债券，由中央银行储备提供资金）。
- 设立新的定期资助计划，鼓励中小企业贷款。
- 减少银行资本要求：英国反周期资本缓冲率降至英国借款人的银行风险的0％。这一延长银行的能力高达190亿英镑。
整体影响
这些措施是在额外支出300亿英镑的基础上出台的在3月11日的预算中宣布。这些措施包括政府贷款担保、流动性措施(允许银行按需要向企业放贷)、新的低利率、收入支持措施、直接财政措施和非正统货币政策，这些措施都旨在让企业度过危机。保持个人收入和金融体系的正常运行。
量化各种措施的成本很困难，因为最终成本是对措施的承担以及危机对贷款违约等事物的最终影响的条件。但是，我们可以说，即使国内交易所的最终成本低于那样，贷款担保额为330亿英镑（英国GDP的15％）是很大的。额外支出税收措施可能至少花费至少580亿英镑（占GDP的2.6％）。
尽管如此，我们和几乎所有其他预测员都不认为这将阻止英国滑入经济衰退。然而，通过保持企业溶剂，并保持收入将减轻危机的最严重影响，并有助于一旦危机结束，就会促进快速康复。我们的表现为“短期残酷但中期积极”的情况，这些措施使我们更加令人信服，因为我们将在危机中看到强劲的经济复苏形式的“中期积极”的可能性已通过。
对财产的影响
物业部门的福祉最终取决于经济的潜在健康。GDP和就业和公司破产的堕落意味着对几乎各种商业空间的需求较低。因此，必须欢迎这些政策措施，因为他们将有助于防止Covid-19危机转变为更深层次的经济衰退。
此外，额外的量化宽松将减轻长期融资成本的压力。英镑的压力导致5年期掉期利率从3月9日的0.45%上升到3月17日的0.69%。在财政部和英国央行(Bank of England)发布最新政策声明后，这一数字在周末回落至0.59%。
尽管如此，我们确实预计情绪将不可避免地受到抑制，至少在病毒的范围变得更清楚和更确定之前。在此期间，这可能会对房地产价值和活动产生一些短期影响。世邦魏理仕的房屋观点认为，对经济的影响将在第二季达到顶峰，未来三到四个季度经济将逐步复苏，尽管这个时机存在相当大的不确定性。在此期间，受新冠肺炎防控措施影响最大的行业的占领者将感受到最严重的负面经济影响。这些零售商包括酒店、休闲和非食品零售商。过去，写字楼和工业企业往往是受经济衰退影响最大的。这一次看起来会有所不同。许多办公室占领者继续在家工作，而目前规模可观的科技行业似乎没有受到这场危机的影响。工业企业将受益于电子商务流量的增加。
时间会告诉我们长期的影响会是什么。在家工作政策的成功可以强调更灵活的工作做法的长期趋势。另一方面，它可以显示出员工和雇主有多重视面对面接触给团队合作和一般商业活动带来的好处。在电子商务领域，尤其是杂货领域，将会有更多的人开设账户，这种习惯很可能会持续下去。对于非食品的购买，情况可能会更加复杂，因为金融危机揭示了在线零售和实体零售之间的协同作用程度。
尼尔布莱克博士
EMEA首席经济学家
