As well as showing detailed pricing and lender risk metrics, and identifying the best opportunities for risk-adjusted returns on the debt side, CBRE’s latest Debt Map also looks at the impact changes in debt terms will have on geared equity returns, showing that in most cases more expensive and/or lower LTV debt is more than offset by stronger forecasts of performance.
贷款人可以为卓越的风险调整回报挑选樱桃挑选市场
图1显示，房地产贷款的回报（简化为边缘+费用）和曝光（LTV）之间没有统一的关系，或者房地产上以上风险获得的回报比例。这为贷方提供了能够选择扇区和市场的机会。
图1：高级贷款，绝对和比例返回，Q3 2020
资料来源：CBRE债务地图，Q3 2020
表达退货房地产债务的绝对条款，相对术语（与股权收到的相比）和核算单一度量的曝光程度并不容易。图2通过在标准得分的基础上表达相对于LTV的绝对和比例返回来执行此操作。分数本身并不是特别有意义，但它们的相对性是[注意：分数按照逐个部门计算，评估房地产债务回报，但不跨越办公室，零售和物流]。
在此基础上，一些市场脱颖而出，以上或低于Par退货。伦敦和马德里始终如一地对贷方显得有吸引力。巴黎，法兰克福和阿姆斯特丹的反向是真的。
- 在素质办公室，伦敦是唯一一个全面得分的唯一G7会员市场。具有强大分数的较小市场包括都柏林，奥斯陆，华沙，里斯本和马德里。
- 对于鼎盛时期零售，最好的分数是由赫尔辛基，米兰，伦敦，里斯本和都柏林实现的。巴黎和法兰克福地区再次疲弱。
- 在物流，芬兰，挪威，葡萄牙和英国得分很好;奥地利，丹麦和荷兰得分很差。
图2：在三个扇区内，第2季度，Q3 2020的高级贷款，绝对和比例返回的标准分数
资料来源：CBRE债务地图，Q3 2020
齿轮投资者认为，尽管债务稍高，但预测收益增强了
在股权方面，驾驶投资者在2020年12月到2025年12月期间应该欢呼。是的，债务在许多情况下有一点昂贵，而且/或降低LTV，但与2019年第四季度相比，五年来的潜在市场表现的预测显着上升。图3给出了办公室的示例，但零售和物流领域的广泛模式也是如此。
- 平均而言，我们预计总线办公室的总回报率为每年3.5％，而不是在2019年底进行预测，尽管通常更昂贵，但较低的杠杆债务降低了每年绩效预期-0.7％。
- 涵盖的19个市场，未凝固的总回报从平均的4.3％PA的平均增压率提高到5.8％PA，并且齿轮总回报从平均8.8％PA增加到12.3％PA。
- 涵盖的19个市场，更多的不利债务条款在大多数市场中减少了换档总收益期望，平均-0.7％PA，但这已经超过了预测的抵消;在19个市场中有17个预测，平均PA预测有3.5％。
图3：改变了主要办公表现的前景，Dec-20到Dec-25
资料来源：CBRE债务地图，Q3 2020
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