过去几年，在欧洲电子商务增长的推动下，城市物流已成为一个关键的投资主题。在这篇文章中，我们将看看为什么它变得如此受欢迎，以及为什么为现代的、目的明确的“最后一英里”开发项目提供更高的租金和资本价值。ag亚博科技

欧洲电子商务销售在过去五年中大幅增长，自2015年以来几乎翻了一番，预计将继续强劲扩大，在十年中，平均互联网普及到中期普及。大流行显然对这一趋势进行了巨大推动，在2020年期间增加了一些国家的大约五年的增长。

来源:欧睿

电子商务增长的一个必然结果是，客户对更快交货时间的需求从几年前的4-5天下降到了第二天、同一天，甚至更具体的交货时间。这推动了在城市地区建立更多物流大楼的需求，无论是将货物从卡车转移到货车，还是通过货车、摩托车和自行车将城市货物交付给附近的消费者。

城市选址，靠近最终消费者和适合大量分布，显然意味着更高的土地成本，特别是在主要的欧洲城市。即使在二线城市和郊区，紧凑的规划和竞争的用途，如住宅，使这样的土地稀缺和昂贵。尽管欧洲此类地块的平均价格为300欧元/平方米，但伦敦的地价高达2000欧元/平方米，而其他城市地区的地价则低至50欧元/平方米。

除了更高的地价，这些城市和郊区的建筑往往有非常低的场地覆盖率(对于物流建筑相对于土地地块)，通常在15-25%的区域。这是为了使货车和卡车在建筑物周围、有遮盖的装载区和停车场都具有可操作性。与标准物流资产相比，这显然又增加了开发的总成本，场地覆盖率为c.50%。ag亚博科技

除了较高的地价和较低的场地覆盖范围外，从这些建筑运营的货车数量意味着它们需要大量的停车位。由于空间的限制和停车位的数量，停车设施越来越多地多层，往往有集成的充电点，使全电动货车车队，以满足规划的要求。

结合上述考虑，这些建筑的高规格意味着它们的开发成本远远高于标准物流资产。ag亚博科技事实上，我们估计总开发成本将从每平方米c. 2000欧元开始，ag亚博科技即使土地价值为每平方米c. 200欧元。在此范围内，即使不包括充电站成本，多层停车费也能占总成本的40%以上。

更高的开发成本ag亚博科技为更高的租金率合理，又会产生更高的资本价值，特别是在需要多级停车处。作为图表所显示的，每月租赁费率从10欧元/平方米到超过30欧元/平方米，这是C.2-3X的标准物流租金水平。因此，资本价值可以是每平方米每平方米每平方米2,000欧元到6,000欧元。尽管如此，占用人需求的持续增长仍应导致进一步租赁和资本价值增长。

资料来源：CBRE.

与此同时，我们在最近的交易中看到了这些资产的突破收益率。记录的最低净初始产量为3.3％，甚至最高为4.3％，平均为3.85％。这证实了产量由地点，建筑质量，租赁期和租户契约，而不是建筑物的布局或类型，因为这些资产已经取得了低于主要分配仓库的产量。

资料来源：CBRE.

总之，最近交易的收益报告证实了这些城市/最后一英里的建筑对于投资者和居住者来说都是令人满意的。因此，它们可以获得相对于标准物流资产的溢价收益，即使是在看似高资本价值的情况下。正如我们所展示的，这些资本价值是由其城市位置、低场地覆盖率和建筑运营的停车要求所证明的。因此，这一资产类别预计将在未来几年继续出现强劲的投资需求。