回到前科维德时代。这是租房建筑（BtR）行业的一个良好开端，众所周知，英国新生的多户住宅行业在2020年第1季度投入了超过10亿英镑的资金，是我们有记录以来的最高投资水平。在英国脱欧和大选不确定性之后，市场信心正在恢复，经济背景活跃。然后，大流行袭来，我们陷入了封锁。市场停滞不前。
尽管在更广泛的经济影响显现之前，我们无法了解全部情况，但事实证明，在强劲的基本面支撑下，BtR是最具弹性的资产类别之一。住房仍然长期短缺，人口仍然在增长，即使在大流行期间，人们仍然需要租房。
随着“机构级租赁房地产”成为首批取消市场不确定性条款进行估值的资产类别之一，该行业实力的证明得到加强。投资活动已经恢复，尽管目前处于较低水平。yabo sports
世邦魏理仕住宅评估公司可以获得大量的BtR数据，我们对当地的情况有详细的了解。本博客将探讨Covid-19如何影响租金收取和入住水平，并展望投资市场前景。
收租
据广泛报道，租金收缴仍然强劲，占5月份租金需求的92-98%。运营商反应迅速，建立了艰苦的过程，并与租户密切合作。我们看到了一系列策略，包括：
- 租金延期-在约定的时间内延期支付的租金的百分之十，以后再付。一些投资者将递延收益视为有风险的，然而，目前只有一小部分房客递延一定比例的租金。
- 续租和新出租的激励措施-免租期为1-4周。
- 更新策略-一些运营商在续约时没有追求提升，或者没有实施租约中规定的机制。
- 善意的姿态-在某些情况下，如果公共设施空间关闭，则会向租户提供回扣。
在最大化和维持收入和入住率之间显然存在着良好的平衡，但基本主题是投资者采用灵活的方法，并与租户保持密切沟通，以实现这一目标。
租金增长
我们看到，截至2020年第二季度，租金水平大体保持稳定。然而，考虑到未来更广泛的经济前景，租金无疑将面临下行压力。运营商在续租时进行谈判的能力也可能会降低，为保持入住率而提供的奖励/免租期也将降低整体租金。
世邦魏理仕（CBRE）目前的房屋预测显示，租金在2020年可能会下降2%，但在2021年又会恢复增长，此后将增长2-4%：
英国年度变化（%） |
2020 |
2021 |
2022 |
租金 |
-2到0 |
0到2 |
2到4 |
来源：CBRE R电子牙科研究
入住率
对于稳定的资产，我们看到第二季度的入住率略有下降，空置率小幅上升。
一般来说，入住率的下降可归因于封锁限制，阻止人们搬家，在此期间，租金查询量大幅下降，约40%。对学生市场有很大影响的计划受到更严重的影响，学生们立即离开。
但随着限购政策的放松，需求正在回升，我们看到被压抑的需求开始激增。尽管印花税的变化可能会促进销售市场，但可供选择的抵押贷款产品仍然少得多，而且贷款价值比较低，所需存款也较多，首次购房者可能会继续租房。
启示
从估值角度来看，租金收取和入住水平将直接影响净营业收入（NOI）。展望未来，这将在很大程度上取决于更广泛的经济环境以及衰退的深度和持续时间。目前，我们不知道休假计划在多大程度上支撑了强劲的租金征收水平，以及裁员和就业率下降的风险将如何影响收入承受能力和对BtR的需求。
投资前景
尽管存在经济不确定性，但投资前景依然乐观。而第二季度的投资额则同比大幅下降。90%至8300万英镑，交易进展顺利，定价基本符合Covid之前的预期。因此，世邦魏理仕出版了住宅投资第二季度市场展望其中住宅投资收益率保持不变。
尽管一些投资者采取了“观望”的态度，但其他投资者并没有因此而退缩，而是积极寻找机会。那些寻求交易的公司正变得更加谨慎，并在整个过程中采取每一步来降低风险。由于Covid限制，尽职调查更深入，所需时间更长，这导致交易推迟。
总体而言，投资者的胃口依然强劲，令人鼓舞的是，截至第二季度末，有超过14亿英镑的交易在报价中。有迹象表明，市场活动日益活跃，该行业有望在下半年出现反弹。
随着投资者寻求投资组合多样化，并将配置从其他资产类别转向BtR，我们可能会看到投资者转向优质资产，BtR已被证明风险较小，在经济低迷时期提供更稳定的收入流。
结论
随着疫情远未结束，以及第二波的威胁，BtR显然还没有走出困境。不过，由于租金收缴水平如此强劲，初步迹象令人鼓舞，该行业可能在经济不确定性面前表现出持续的弹性，并继续表现优于其他资产类别。该行业有一种谨慎乐观的情绪，BtR对投资者来说仍然是一个非常有吸引力的提议，现在比以往任何时候都更有吸引力。
