我还记得第一次被要求为“合住”资产提供资金的时候。它不是行业关注的对象,也不是一家品牌运营商。这是一个自成一格的从40年代开始就一直存在的资产,实际上在整个存在过程中都被完全占据了,一些居民在那里已经很多年了。它最初是一个宿舍,后来发展成为专业管理的HMO住宿,为租户提供了一个称为家的地方。这间公寓有私人的小房间和共用的厨房。没有额外的便利设施。有趣的是,这并不是一项很难融资的资产。贷方对质量借款人的需求和对产品的不可否认的需求。

在我们开始讨论共同生活之前,共享生活就已经以hmo的形式出现了。2018年3月,英格兰和威尔士有近50万户家庭注册为卫生保健组织。这并不奇怪。在不同的人生阶段,hmo的财务和社会方面都很有吸引力,这些趋势推动了对共同生活的需求。

一些贷款机构将共同居住作为卫生组织部门的专业化。至于需求的理由,其他人仍未被说服。贷款机构如果做对了,好处有限,但如果做错了,可能会有很大的坏处,而且从贷款的角度来看,几乎没有其他资产类别被视为“另类”的合住资产。

那么,让我们从贷款人在融资合住中面临的挑战开始:

  1. 伦敦规划草案中的H18政策是我们拥有的最接近同居标准定义的政策。然而,到目前为止,提出的建议在卧室的大小、厨房的供应、公共设施、服务水平和设想的租期方面没有一致性。在租金水平、经营成本和投资价值方面,几乎没有证据表明已建成的产品可以参考。这就产生了不确定性,而不确定性在信贷人员的心目中就是“风险”。
  2. 目前缺乏专门的管理专业知识,以满足机构的共同生活。在学生和建筑租赁行业,有建立的“机构质量”管理公司,具有可证明的经验,这是让贷款人放心。尽管一些专业的学生管理公司迎合3理查德·道金斯党内的地主们现在也开始同居了。
  3. 对贷款人和投资者来说,处理居民住宅所带来的声誉风险都是一个活生生的问题。在格伦费尔悲剧发生后,贷款机构要求对建筑尽职调查和持续的管理有更高的信心。
  4. 规划——从贷款人的角度来看,共同居住的规划可能会令人困惑。共同居住计划可以作为特殊项目提出,C1酒店使用,C3住宅在许可的发展权下,甚至作为大型C4 hmo。ag亚博科技这可能会给那些经常使用等级信用政策的贷款机构带来承销方面的挑战。
  5. 如果这行不通,那还有其他用途吗?有可能供学生或酒店使用,但没有先例,更改使用可能需要申请修改S106、额外的公共捐款和潜在的收入损失。


那么,放款人怎样才能安心地为合住式住房融资呢?

贷方依靠商业计划来实现所需的收入,以服务,偿还或再融资的贷款。这一收入是评估交易的主要考虑因素,贷款是根据实际收入可能维持或预期收入实现的风险进行评估的。

交易中的杠杆被参考为债务收益率(收入/贷款金额),或者反过来是对NOI的债务(债务/NOI)。按价值贷款或按成本贷款也是考虑因素。

贷款机构将重点关注管理各个方面的运营策略——营销和部门的放松、资产的日常运营、维护、监管和报告。如果该资产预计将产生超出住宅租金以外的非合同收入,例如活动、餐饮、清洁或洗衣收入,贷款方可能会将其视为投机性收入,除非该空间被出租给第三方或收入得到充分证明。

放款人并不会得到好处,他们只是想拿回他们向投资者承诺的回报。他们寻找令人信服的投资策略,解决所有的潜在风险和赞助者准备支持他们的评估。

贷款决定将严重影响借方的质量。现有的关系或建立重复业务的潜力,以及管理团队的经验和交易中“资本”的跟踪记录,将被视为有利的。

通常,这类资产的贷款人需要额外形式的追索权才能“感到舒适”。获得资产负债表追索权和/或其他资产的交叉抵押品,有利于获得更廉价的融资形式。

建筑风险的处理方法与BTR或学生住房没有什么不同。

贷款机构根据开发团队的经验、承包商的业绩记录和资产负债表实力来评估建设风险。ag亚博科技结构良好的远期融资协议,以及良好的应急和担保结构,是缓解贷款人担忧的潜在方法。

由于这一资产类别非常新,在掌握估值的情况下与银行接洽是非常有帮助的。它解决了许多关于租金、运营成本、估值收益等方面的问题。优秀的估价师会参考住宅计划、酒店式公寓和学生公寓的租金和运营成本。虽然通过估值来接近贷款人不是发生在其他资产类别上的事情,但当涉及到共同生活时,这是值得考虑的。

虽然传统的贷款机构可能在方法上更保守,但一些新的供应商证明更具有创业精神,在风险和回报方面,他们预期。

世邦魏理仕能够提供专业的债务和结构性融资建议,以及专业的估值建议,指导您在这个新兴行业筹集贷款的复杂性。

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