在第三三块望着私人房地产二级市场交易的好处，我们展示的定价和时间效益投资者获得通过二级市场相比，通过基金投资队列的程度。
- 在过去的十年中，投资者通过PropertyMatch交付超过10亿英镑。在加权平均值的基础上，交易的折扣价值超过6％的优惠 - 储蓄约为4.4亿英镑。
- 随着平衡型基金和超过一年的长期收益基金，通过取决于队列长度2-9％的二级市场，为投资者提供额外的性能即时访问几个月的队列。我们预计受益于投资者十多年来在£550米。
- 在每个最后四三年期的事实上，如此之大，是通过二级市场，我们的交易记录显示，基金通过二级市场盲目投资将有交易的优势外进行一个投资与完美的先见之明通过一级市场。换句话说，基金经理可以通过二级市场尽可能只给客户最好的性能。
通过二级市场交易几乎普遍提供比主要市场更便宜的入口点，可以支付高达6％的溢价。此外，通过在二级市场上交易，投资者还将更快地部署资本，从初级市场上进入这些资金的队列时，将获得资金的资本，接收基金表现更快。基金队列可以是几个月（例如平衡资金）或一年（例如，长期收入），这意味着失去的性能可以根据基金类型的定义2-9％。
这些性能优势是可以量化的，向客户展示了由通过交易获得PropertyMatch的附加价值，如图1所示。对于整个的交易历史（£一些104亿），我们计算定价的好处与在一级市场上进行交易提供。我们还预计从插队的性能优势。这有两个组成部分：其中，基金业绩是已知的（通过MSCI / AREF）或未知的（我们假设相同的收益，其性能是已知的基金）。
总的来说，通过10.4亿英镑的二级交易客户可能获得了1亿英镑的额外价值，它与主要市场相比有9.5％。
图1：大学市场福利量化
假设：初级市场定价：我们假设当前报价定价，其中6％未知。队列的主要市场长度：我们已经假设开放式平衡资金3米，开放式专业资金6米，所有其他资金为12米。通过额外绩效的二级市场价值：通过假设与为MSCI / arff的类似策略的资金具有相同的表现，我们推断了没有贡献MSCI / ASF的资金的表现。由于舍入，值可能不会总和。
为了切实证明对投资组合的表现在二级市场的有利影响，这是有益的执行有些不太合作的例子。我们假设一个£百米组合的建设，分配如下：60％英国平衡，20％的长期收入，20％的专家（在其中4％各专科零售，写字楼和工业及8％，专科“其他”）。然后，我们通过两种策略工作。
- 首先，“得到你想要的东西”是一项夸大的漫画，是一项研究导向的方法，基金经理完全远见并仅在三年地平线上获得最佳履行资金（最大曝光10米）。他们通过主要市场，支付相关的保费并等待队列的长度。
- 第二，“得到你需要的东西”，是一种禁止策略方法的漫画。这里的基金经理不会试图预测性能并相应投资。相反，他们在填补拨款之前购买二级市场上的第一个交易。
我们已经在2013年1月，2015年1月，2015年和2016年使用实际的Propertymatch Trades和实际的MSCI报告了基金表现，为2013年1月的四年三年进行了上述练习。
图2图显示由两种不同的策略在四年的三年期间获得的总收益。该“得到你想要的”组合投资六，二和四表现最佳的平衡，长期收入和专家经费分别为三，十二年后三个月。“获取你所需要的投资组合被组装为当交易一起去：在几乎所有情况下，这使得进入市场更快，更打折的优惠价格，虽然当然没偏好展出，将执行款远远超过了投资期限。
超过四年三年的时间段，“得到你需要的东西”策略出局 - 表现出“得到你想要的东西”战略。2014 - 17年的出水率为0.7％，另外三次为1.2％。它还在四个期间出现了基准，从四个期间，1.0％PA（2015-18）和0.6％PA（2016-19）。'获得你想要的东西'基金从未出局过MSCI基准。
换句话说，即使是绝对完美的资金水平预测（当然这是从来没有达到的，绝不会被甚至有望最自信的研究团队！）是不够的，克服了二级市场的定价和速度上的优势。这一结果应获得其私人房地产基金投资组合构建方式产生深远的影响，具有更加强调短期的战术机会主义。
图2：投资策略比较
来源：世邦魏理仕研究部，PropertyMatch
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