在三篇文章的第二篇中，我们着眼于私人房地产二级交易的好处，我们使用历史交易和出价:报价数据来构建单个基金和基金组的定价序列。
- 个别的英国平衡基金彼此之间以及整体的集合序列之间存在高度的相关性。这意味着一定程度的互换性，允许投资者有信心地进行交易。
- 从历史上看，平衡基金定价系列与世邦魏理仕月度指数有很强的相关性。两者都落后英国房地产投资信托基金几个月。
- 目前，英国平衡基金提供的折扣——相当于资产净值的10%左右——与月度指数的波动以及房地产投资信托基金定价的反弹相比，看起来很慷慨。这可能是一种机会主义价值游戏。
在理想的世界中，资金每月会交易（如果不是每天！）并在基金层面创造每月价格系列将是简单的。这不会发生在现实中，因此有必要利用其他数据 - 强大，但少于实际交易数据 - 试图建立定价将获得交易的资金。我们在图1中列出了我们所认为的是当前月份的替代数据来源的层次结构以及这些不同数据源的相对值。后者对于建立基金系列及其周围的余量系列，寻求结合许多资金的误差是有用的。
图1:从PropertyMatch数据创建一个Pricing Series
资料来源：CBRE研究，Propertymatch
图2显示了12个英国平衡基金的PropertyMatch指数，其中有足够的贸易，定价和纳税数据（后者来自MSCI / arff）。然后将这些与加权复合材料结合起来，以更清楚地表明该基金类型的价格的演变。图表表明，虽然基金级别的定价持续波动，但总体资金大致相同，特别是在重大市场运动时（例如，Brexit公开和Covid-19发作）。
的确，这12只基金彼此之间以及与整体指数之间都高度相关，规模倾向于增强相关性，数据质量也倾向于提高。这表明，投资者可能会因为对他们投资的特定基金具有灵活的前景而获得回报;如果(特别是大型)基金是可互换的，那么进场和退出的战术定价机会可能比基金选择更能推动表现出众。
虽然这可以在群组中，定价范围通常在群组中遭受纳瓦5％，但在2018-19岁的情况下，这一可争议地收紧了，并拒绝了一点点。在2010-12日的大部分时间表或仅在违规之外，2013-18款均衡基金定价向小额溢价（C1-3％） - 不包括3-9个月的Brexit公民投票。2019年初，定价向下转移到大约-2.5％的折扣，直到4月份Covid-19的爆发急剧下降至-11.4％。这一明显的进一步跌幅是由更新定价的更多资金而导致的，而不是弱化情绪;事实上，交易价格自4月以来一直在收紧。
图2:PropertyMatch英国平衡基金综合定价指数
资料来源：CBRE研究，Propertymatch
二级市场定价指数的好处在于，它可以与其他指数进行比较。图3绘制了PropertyMatch英国平衡基金指数、世邦魏理仕月度指数和EPRA英国多元化指数。前两者的相关性非常强，而后者是两者的先行指标;因此，房地产投资信托基金发生的事情通常也会在几个月内发生，从而指导房地产和二级基金的定价。
图3:PropertyMatch英国平衡基金综合定价指数与世邦魏理仕月度指数及EPRA英国多元化指数
资料来源：CBRE研究，EPRA，Propertymatch
然后，图4绘制了PropertyMatch英国平衡基金指数与世邦魏理仕月度指数的对比观察结果。这种关系的强度是显而易见的，尽管最近有点紧张。可以说，二级基金定价的调整幅度超过了预期——最近房地产投资信托基金(REIT)价格的大幅回升或许为这一观点提供了支持。这可能表明，目前英国平衡基金在二级市场上的定价代表了一个有吸引力的潜在战术切入点。
图4:PropeartyMatch英国平衡基金综合定价指数与世邦魏理仕月度指数
资料来源：CBRE研究，Propertymatch
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