8月13日，2020年8月
用户需求：短期负数，但韧性迹象
- 早期适应症指向许多办公部门的一定程度的弹性。整个eMEA地区的办事处就业（OBE）一直稳定在年中，有一些城市，包括柏林，阿姆斯特丹和马德里保留了一些积极的势头。
- 然而，劳动力市场显然在走弱，裁员将在短期内抑制需求，尤其是在就业和工资支持计划逐步缩减的情况下。世邦魏理仕预计，到2021年大部分主要市场恢复增长之前，2020年全年的OBE将下降约1%。这将导致整体反弹1.5%左右，大致与2017-19年的年增长率一致。
- 技术和基于知识的部门倾向于在许多市场中占据占据占有率，并且在短期收入前景方面保持有些更好的定位。在中期，一个相当多的平衡需求概况看起来很可能。
图12：基于办公室的就业增长（欧洲主要市场％Y-ON-Y），2008-21
资料来源:牛津经济和世邦魏理仕研究，2020年。
图13:2000-2024年，欧元区，失业率(%)对办公室空缺率(%)
资料来源:牛津经济和世邦魏理仕研究，2020年。
租赁量:急剧但短暂的下滑
- 随着锁定措施对办公需求的影响变慢变得显而易见，租赁量逐步下跌，供应条件紧密仍然是许多市场的约束。Q2 2020数据已经开始揭示锁定引起的迟到的程度，更充分地展示了欧洲主要市场的毛租赁水平，将49％Y-O-y降至最低季度20多年后。
- 对于主要的欧洲办公市场，CBRE预计今年占有率高达40％，比全球金融危机的后果所见的陡峭单年下降。
图14:欧洲办公室租赁，2009-20 (% pa)
资料来源：CBRE研究，2020。
空缺：近期槽稳步升起，但开发速度较慢ag亚博科技
- 2020年将是新办公用品供应的分水岭。在过去五年的大部分时间里，大多数主要市场的空置率都呈下降趋势，租赁水平因缺乏选择而受到抑制。因此，今年预计将出现的空置率上升，标志着一个明显的转折点。
- 多数主要城市的空置率可能会增加1-2个百分点，但多数仍低于以往的高点。
- 缩减的开发将限制空置ag亚博科技率的上升。尽管影响可能不会立即显现，但随着新完工的建筑数量远高于2019年的水平，这仍可能在中期造成优质空间的短缺，特别是考虑到从现在到2021年底，主要城市超过55%的预期新供应已经提前出租。在预期空置率增长较为温和的西欧市场，这种情况更为明显，而在中东欧部分地区，由开发推动的供应增长的可能性似乎要大得多。ag亚博科技包括布加勒斯特、莫斯科和布达佩斯在内的主要市场似乎特别容易受到影响。
- 虽然锁定已经扼杀了部署，但可用资本的数量仍然很高，并且应该向H2 2020提供信心。随着大流行，需要改变布局和规格，良好的次级资产的胜利属性或翻新可能为开发人员提供机会，特别是在yabo sports一些较大的西欧市场，如阿姆斯特丹。
图15：相对于周期性峰值的当前和预测空缺率
资料来源：CBRE研究，2020。
出租前景：短期负面，但反弹前景
- 今年早些时候，欧洲主要城市的租金增长已经开始放缓。经济低迷将加速这一过程，并在年底前将几个市场推入负值。这些市场包括伦敦、都柏林和斯德哥尔摩，我们预计这些市场将下跌3-5%。
- 可能在2020年扭转这种趋势并看到租金上涨的市场主要位于德国和荷兰，在这两个国家，封锁的影响没有那么严重，在疫情爆发后，空置率非常紧张。这一般反映了2020年第一季度增长的影响，而2020年第二季度的增长可能会更弱。其他大多数大型市场看起来都持平。
- 虽然有一些市场 - 特别是巴黎和部分吟呦诗人 - 如果向下租金压力看起来将坚持或被推迟到2021中，一般来说，下一年的需求恢复将足以导致租金反弹。占用者激励措施自然会在此期间拓展。
- 随着短期前景挥发性，投资者和占领者应该尽可能地寻求确定最佳时间来部署资本或重新装备租赁。在五年的景色，伦敦，巴黎，北欧和西班牙看起来像强大的租赁竞争。
图16：Prime租赁预测（％），全年2020年
资料来源：CBRE研究，2020。
加速的敏捷性:办公室角色的转变
- 除了带来巨大的短期波动外，这一流行病还加速了一些结构性进程，导致更加流动的、多种形式的房地产组合。
- 扩展的员工选择可能包括更多遥控工作，包括在卫星或不需要广泛通勤的郊区位置。
- 建筑技术投资对于增强用户体验的现有动机至关重要，对于健康管理和幸福也越来越重要。预计优质科技股和较差股票之间的价值梯度将不断扩大。
图17:占领者预期的关键战略变化
资料来源：CBRE研究，2020。
关键的外卖
- 短期租金波动为资本调配和租赁审计的明智时机提供了机会。预计许多市场的转折点将在2020年末或2021年初出现。即使在总体租金保持稳定的情况下，占领者也应寻求最大化短期激励措施。
- 占用人需求越来越多地转向能够实现技术的“智能”空间，提供开发或翻新机会。ag亚博科技
- 健康，幸福和可持续性成为占用者选择的触摸屏。早期的搬家投资者应该相应地定位资产。
